Hati-hati Jual Beli Tanah

Hati-hati Jual Beli Tanah, Cek Dulu…

Jika tanah sudah bersertifikat, langkahnya ialah memastikan apakah tanah tersebut sudah berpindah tangan cara atau belum | Ilustrasi/ Kompasiana (shutterstock)

sumber :

http://regional.kompasiana.com/2014/04/15/hati-hati-jual-beli-tanah-cek-dulu-647122.html

Hampir 15 tahun yang lalu saya membeli sebidang tanah yang tidak karuan bentuknya di Bali, jalan kesana tidak ada, saya dan kakak perempuan saya beserta agennya yang pecalang (polisi adat Bali) yang gagah menembus semak– semak memakai golok menebas– nebas untuk sampai ke tanah yang saya beli itu. Kakak saya sampai dongkol, cuma nganterin saja sampai tergores- gores berdarah kulit kami seperti penjelajah belantara… Alasan saya beli di sana, karena saya cek, ada rencana jalan dalam gambar peta, dan di balik semak- semak gak karuan itu bisa saya lihat pemandangan laut dari sana. Lagian kemampuan saya beli cuma di angka puluhan ribu per meter saja, jadi yang gak ada jalan, baru rencana saja jadilah daripada kagak.

Tanah ini gak ada majunya sampai 10 tahun kemudian, tetep saja gak ada jalan, tetep aja semak-semak, tetep saja tempat mangkal sapi-sapi. Suami saya mulai ketawa-ketawa ngejekin “harta antah berantah” saya ini yang rupanya madesu alias masa depan suram. Tapi kira-kira 5 tahunan yang lalu, ada yang mulai bikin jalan tanah dan bangun villa – villa megah tepat di dekat tanah saya. Tiga tahun saya tidak berkunjung karena frustasi dengan investasi odong – odong ini, akhirnya 2 tahun lalu saya kunjungi lagi, impian saya terbukti, tanah ini menjadi sangat berharga… buah visi yang tidak biasa, beli tanah antah berantah, kesabaran dan keberanian bari nekad.

Nah, ceritanya tanah saya ini seminggu lalu ditawar orang, saya jadi jingkrak– jingkrak dan balik ngeledekin suami dan saudara-saudara saya yang 15 tahun ngenyek melulu soal tanah ini. Maka dengan pede pergilah saya ke notaris bersama pembeli saya untuk mengecek sertifikat tanah tersebut. Eh ternyata tidak bisa dicek karena rupanya karena sertifikatnya sudah lama, belum tertera nomor NIB yang dipakai sebagai kunci memasukan pengecekan tanah tersebut di Badan Pertanahan Nasional. Apa itu NIB?

Ini penjelasan dari notaris :

Nomor Identifikasi Bidang (NIB)

Dalam sistem pendaftaran tanah terdapat 2 jenis informasi, yaitu informasi mengenai letak bidang tanah yang diuraikan dalam peta pendaftaran dan informasi mengenai hal-hal yang melekat pada bidang tanah tersebut seperti pemegang hak, penggunaan tanah, apakah ada sengketa di atas tanah tersebut dan lain sebagainya. Untuk mengidentifikasi satu bidang tanah dan membedakan dengan bidang tanah lainnya, diperlukan tanda pengenal bidang tanah yang bersifat unik, sehingga dengan mudah mencari dan membedakan bidang tanah yang dimaksud dengan bidang tanah lainnya.

Selain untuk maksud-maksud tersebut di atas, NIB merupakan penghubung antara Peta Pendaftaran dan daftar lainnya yang ada dalam proses pendaftaran tanah. Dalam sistem komputerisasi pendaftaran tanah NIB yang unik diperlukan sebagai penghubung yang efisien antara data yang diperlukan dan sebagai akses informasi atas suatu bidang tanah.

Tata Cara Pemberian NIB

Kegiatan pendaftaran tanah sebagian besar dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan. Begitu juga dengan penyimpanan dokumen- dokumen yang ada kaitannya dengan proses pendaftaran tanah seperti peta pendaftaran tanah, buku tanah, surat ukur, daftar tanah, dan daftar isian lainnya disimpan di Kantor Pertanahan. Oleh karena seluruh informasi yang berkenaan dengan bidang tanah berada di Kantor Pertanahan maka NIB diberikan berdasarkan Wilayah Administrasi Pemerintahan supaya unik dan mudah dalam pencarian. NIB diberikan terhadap bidang tanah pada pendaftaran tanah Sistematik maupun pendaftaran tanah Sporadik setelah batas-batas tanah tersebut ditetapkan dan dicantumkan dalam daftar isian 201. NIB dialokasikan dan diberikan kepada Petugas Penetapan Batas sebelum berangkat ke lapangan

NIB terdiri dari 13 digit, cara penulisannya sebagai berikut :
* 2 digit pertama :  adalah kode Propinsi
* 2 digit kedua :  adalah kode Kabupaten/Kotamadya
* 2 digit ketiga : adalah kode Kecamatan
* 2 digit keempat :  adalah kode Desa/Kelurahan
* 5 digit terakhir :  adalah Nomor Bidang Tanah

Di sertifikat ditulisnya di kolom di bawah nomor sertifikat

Nah, kalau tidak punya NIB maka musti kita urus dulu, tidak bisa transaksi atas tanah tersebut tanpa ini, mintakan ke BPN, nanti mereka urus danpetakan dan lihat lokasi, baru keluar nomornya dan akan dicantumkan di sertifikat kita, baru bisa dicek sertifikat tersebut.

Pengecekan sertifikat tanah

Berhati-hati membeli tanah/property, sebelum bayar apa-apa mintalah notaris mengecek dulu sertifikatnya, karena bisa saja tanah tersebut digadaikan dll. (Hak tanggungan, sebagai jaminan suatu pinjaman). Hak tanggungan ini biasanya tercatat di dalam sertifikat dan di BPN. Jika tidak terdapat catatan dalam buku tanah atau sertifikat dinyatakan bersih, maka BPN akan membubuhkan tanda bahwa sertifikat sesuai dengan buku tanah, dengan adanya tulisan:

“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan”

Yang dilengkapi dengan nomor daftar isian dan tanggal dilakukan pengecekan kemudian diparaf oleh petugas yang berkompeten. Pengecekan sertifikat bisa dilakukan oleh pemilik atau dikuasakan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Persyaratan dalam pengecekan sertifikat:

1.    Asli sertifikat
2.    Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT  kepada pegawainya. Beberapa Kantor Pertanahan mengharuskan PPAT yang mengajukan permohonan pengecekan sertifikat (di Bali begitu).
3.    Permohonan pengecekan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di Kantor Pertanahan
4.    Foto copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemilik sertifikat dan KK (kalau di Bali). Beberapa Kantor Pertanahan tidak mengharuskan melampirkan foto copy KTP.

Pengecekan Fisik di Lokasi

Adakalanya sertifikat atas tanah tidak ada masalah secara yuridis, namun secara fisik bisa saja kebalikannya, hal ini bisa terjadi terutama di daerah yang pemahaman hukum masih kurang. Dimana mereka beranggapan bahwa dengan menguasai fisik sudah cukup untuk menandai kepemilikan mereka atas objek tersebut. Kadang-kadang sertifikat dipegang pemilik sah, tapi fisiknya diduduki orang lain, misalnya warung-warung, petani dadakan nanam jagung dll, karena jarang dikunjungi pemilik tanahnya ini, lihatlah dulu fisik tanah ini dan sebelum bayar apa-apa harus sounding dulu dengan penjual bahwa dial ah nanti yang bertanggung jawab pengosongan tanah tersebut dari yang tidak berhak, kalau pembeli yang mengosongkan sendiri ribet deh. Kalau bisa jangan, capek duit, capek hati dan capek pikiran nanti.

Jadi  jika kita ingin membeli rumah atau tanah sebaiknya dilakukan pengecekan secara yuridis dan fisik. Secara yuridis dilakukan ke Kantor Pertanahan dan pengecekan secara fisik dilakukan ke lokasi dengan bertanya kepada tetangga atau pihak yang berwenang seperti RT, RW dan Kelurahan. Kadang-kadang nama di PBB tidak sama dengan nama di sertifikat. Mengenai data slip bukti pembayaran PBB yang berbeda, hal ini mungkin saja karena masih dalam proses untuk perubahan data di kantor pajak. Akan tetapi, perbedaan nama di PBB dan sertipikat tanah tidak akan menyebabkan kepemilikan tanah dipertanyakan, karena yang berlaku sebagai bukti hak atas tanah adalah sertipikat, bukan slip pembayaran PBB.

Read more »